ΑΦΡΟΔΙΤΗ ΤΣΑΜΠΑ ΠΟΛΙΤΙΚΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

ΜΕΛΕΤΕΣ - ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ - ΕΠΙΒΛΕΨΕΙΣ - ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΕΙΣ (ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ)

Ανακαινίσεις

Η ανακαίνιση ενός κτιρίου ή ενός τμήματος (διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο κτλ) μπορεί να είναι μερική (πχ αντικατάσταση των ειδών υγιεινής ή επισκευή φθαρμένων δαπέδων ή αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων κτλ) η ριζική. Αν και τεχνικά ο όρος ριζική ανακαίνιση σημαίνει η ανακαίνιση της οποίας το συνολικό κόστος, που αναφέρεται στα δομικά στοιχεία ή και στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, υπερβαίνει το 25% της συνολικής αξίας του κτιρίου, μη περιλαμβανομένης της αξίας του οικοπέδου, ή όταν η ανακαίνιση αφορά σε ποσοστό άνω του 25% του εξωτερικού περιβλήματος του κτιρίου, ουσιαστικά εννοούμε ένα μεγάλο ποσοστό επισκευών και παρεμβάσεων στο κτίριο ή σε κάποιο τμήμα του, το μέγεθος και το κόστος του οποίου εξαρτάτε από την οικονομική δυνατότητα του ιδιοκτήτη σχετικά με την επιλογή των αντικειμένων που θα τοποθετηθούν και την οικονομική πρόσφορα των επιλεγμένων τεχνικών συνεργείων.

 

Ποτέ πρέπει να γίνετε Ανακαίνιση;

Η ανακαίνιση ενός κτιρίου ή ενός τμήματος (διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο κτλ) γίνετε επιτακτική όταν αρχίζουν να συσσωρεύονται τεχνικά προβλήματα που αλλοιώνουν το κτίσμα ή υποβαθμίζουν την ποιότητα διαβίωσης μέσα σε αυτό.

Η ανάγκη για ανακαίνιση μπορεί να είναι αισθητική, όπως η αλλαγή των ερμαρίων της κουζίνας, η αλλαγή του λουτρού κτλ,  ή μπορεί να είναι λειτουργική όπως η αναδιάταξη των χώρων ενός διαμερίσματος για να ικανοποιηθούν νέες ανάγκες των κάτοικων του, ή μπορεί να αφορά στην αναβάθμιση του κτιρίου ή του χώρου με νέα, πιο καινοτόμα, υλικά και στοιχεία όπως η αντικατάσταση των παλαιών ξύλινων εξωτερικών κουφωμάτων με νέα κουφώματα αλουμινίου που παρέχουν καλύτερη θερμομόνωση και ηχομόνωση.

Συνήθως μια ανακαίνιση αφορά όλα τα παραπάνω ή τα περισσότερα ανάλογα με τις ανάγκες του ιδιοκτήτη, την ηλικία του κτιρίου και την οικονομική δυνατότητα.

Ο αναγκαίος Σχεδιασμός του Έργου.

Αφού αποφασιστεί το σύνολο των εργασιών που θα εκτελεστούν στο έργο, θα γίνει ο σχεδιασμός του χώρου. Το σχέδιο που θα οριστικοποιηθεί με την σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη θα περιλαμβάνει την νέα κάτοψη του χώρου, είτε πρόκειται για νέα διαρρύθμιση είτε για την υπάρχουσα με λεπτομέρειες όμως των χώρων όπως νέα διάταξη κουζίνας, λουτρού, επίπλων κτλ. Επίσης, όπου απαιτείται εκπονούνται σχέδια κατασκευαστικών λεπτομερειών με υποδείξεις για τα συνεργεία που θα αναλάβουν την κατασκευή.

Καθορισμός των τεχνικών συνεργείων.

Με βάση τον σχεδιασμό του έργου και το ζητούμενο τελικό αποτέλεσμα, αναζητούμε στη αγορά τα κατάλληλα συνεργεία που θα εκτελέσουν τις επιμέρους εργασίες. Συνήθως λαμβάνουμε οικονομικές προσφορές από δυο ή περισσότερα διαφορετικά συνεργεία του ιδίου τεχνικού αντικείμενου προκειμένου να βρούμε την πλέον συμφέρουσα τιμή.

Προγραμματισμός του έργου.

Ο προγραμματισμός του έργου είναι καθοριστικός ιδίως εάν θέλουμε να έχουμε ταχύτερους χρόνους παράδοσης. Σε πολλές περιπτώσεις συμβάλει και στην καλύτερη οικονομία της κατασκευής. Τα συνεργεία θα πρέπει να εργαστούν σε συγκεκριμένες φάσεις του έργου που μπορεί να απαιτούν την ολοκλήρωση των προηγούμενων. Ένα άλλο θέμα είναι και η προμήθεια των υλικών και των αντικειμένων που θα τοποθετηθούν. Λόγω της φύσης της κατασκευής, ο χώρος αποθήκευσης αυτών είναι περιορισμένος και πολλές φορές εκτεθειμένος στις εργασίες που πραγματοποιούνται με αποτέλεσμα την φθορά τους. Για τον λόγο αυτό, η επιλογή, η παραγγελία και η παραλαβή τους θα πρέπει να γίνετε σε καθορισμένο χρονικό διάστημα έτσι ώστε τα συνεργεία να έχουν τα υλικά που χρειάζονται για να εργαστούν χωρίς καθυστέρηση και ταυτόχρονα να μην υπάρχει συσσώρευση υλικών στην οικοδομή που εμποδίζει την εκτέλεση των εργασιών.

Εκτέλεση του έργου (συνήθης εργασίες και πορεία εκτέλεσης).

Οι εργασίες θα πρέπει να γίνουν με τρόπο τέτοιον ώστε να μην δημιουργηθούν επιπλέον προβλήματα στο κτίριο ειδικά κατά την διαδικασία των αποξηλώσεων όπου αφενός δεν θα πρέπει να δημιουργήσουμε φθορές σε τμήματα του κτιρίου που δεν παρεμβαίνουμε, αφετέρου οι καθαιρέσεις θα πρέπει να γίνουν με όσο το δυνατό ακρίβεια ώστε να μην είναι δαπανηρή η μετέπειτα αποκατάσταση των σημείων αυτών. Συνήθως η ανακαίνιση γίνετε σε κάποιο διαμέρισμα που γειτονεύει με αλλά. Σίγουρα χρειάζεται κατανόηση εκ μέρους τους αλλά και τα συνεργεία θα πρέπει να μην προκαλέσουν αντιδράσεις δημιουργώντας οχλήσεις περά του αναμενόμενου και σε ώρες κοινής ησυχίας ή ρυπαίνοντας τους κοινοχρήστους χώρους. Τέλος, θα πρέπει να έχουμε φροντίσει να εκδώσουμε όλες τις απαραίτητες άδειες για να μην αντιμετωπίσουμε μελλοντικά προβλήματα όπως κυρώσεις ή ακόμα και διακοπή των εργασιών.

Έχοντας επιλέξει προσεκτικά τις εργασίες που θα εκτελέσουν, τους τεχνίτες και τα υλικά σε συνδυασμό με την λεπτομερής σχεδίαση του έργου μπορούμε να ξεκινήσουμε την κατασκευή. Ενδεικτικά, αναφέρουμε την πορεία εκτέλεσης των εργασιών σε μια συνήθης ριζική ανακαίνιση διαμερίσματος :

  • Αποξήλωση επιλεγμένων τμημάτων (κουζίνα, λουτρό, δάπεδα, κουφώματα, ντουλάπες, τμήματα τοιχοποιίας κτλ εκτός της εξώπορτα του διαμερίσματος).
  • Απομάκρυνση υλικών καθαίρεσης και μπαζών, καθαρισμός οικοδομής.
  • Κατασκευή νέας τοιχοποιίας (όταν έχουμε αλλαγή διαρρύθμισης) και κατασκευή της μιας πλευράς των διαχωριστικών από γυψοσανίδα (εάν υπάρχουν).
  • Υδραυλικές εργασίες Α’ φάση : αποξήλωση παλαιού δικτύου και τοποθέτηση νέων σωληνώσεων ζεστού – κρύου και αναμονών στις επιλεγμένες θέσεις. Το δίκτυο συνδέεται με την παροχή για να έλεγχο διαρροων στο επόμενο διάστημα. Τοποθέτηση μεμονωμένη βρύσης για την υδροδότηση των εργασιών. Τοποθέτηση δικτύου αποχέτευσης. Αποσύνδεση θερμαντικών σωμάτων, διασκευή δικτύου σε περίπτωση μεταφοράς τους και τοποθέτηση βανών.
  • Ηλεκτρολογικές εργασίες Α’ φάση : αποξήλωση παλαιάς καλωδίωσης και ηλεκτρολογικού πίνακα. Συμπλήρωση των καναλιών του δικτύου (διασκευή δικτύου, νέο δίκτυο τηλεόρασης, τηλεφώνου, γραμμές κλιματιστικών, γείωσης κτλ). Τοποθέτηση νέου πινάκα και καλωδίωσης στα επιθυμητά σημεία. Απενεργοποίηση πινάκα και έξοδος μεμονωμένης παροχής για ρευματοδότης των εργασιών με διακόπτη λειτουργιάς και ηλεκτροπληξιακή ασφάλεια.
  • Καθαρισμός οικοδομής και απομάκρυνση των μπαζών των δυο προηγούμενων φάσεων.
  • Επισκευές τοιχοποιίας και σοβάδων ενισχύσεις, επισκευή ορόφων, κλείσιμο με ειδικό κονίαμα των καναλιών του ηλεκτρολόγου και των υδραυλικών σωληνώσεων. Προετοιμασία τμημάτων τοιχοποιίας για τοποθέτηση πλακιδίων (λουτρό, κουζίνα). Υγρομόνωση και θερμομόνωση εάν και εφόσον απαιτητέ ή ζητείται από τον ιδιοκτήτη.
  • Κλείσιμο των διαχωριστικών από γυψοσανίδα (εάν υπάρχουν). Κατασκευή υπόλοιπων στοιχείων από γυψοσανίδα. Γέμισμα δαπέδων με ελαφρομπετόν εάν απαιτείτε.
  • Αστάρωμα και πρώτη στρώση χρωματισμών τοίχων και οροφών.
  • Τοποθέτηση νέων μαρμαροποδιών (εφόσον απαιτείτε) στα εξωτερικά ανοίγματα.
  • Τοποθέτηση νέων εξωτερικών κουφωμάτων.
  • Κατασκευή νέου ξύλινου δαπέδου. Τοποθέτηση επικάλυψης στα υπόλοιπα δάπεδα (κεραμικά πλακάκια, μάρμαρα κτλ). Τοποθέτηση κεραμικών πλακιδίων λουτρού. Τρίψιμο, αστάρωμα και πρώτη στρώση βερνίκι στο ξύλινο δάπεδο. Επισκευές στα υπόλοιπα δάπεδα που δεν αντικαθίστανται.
  • Καθαρισμός οικοδομής και απομάκρυνση των μπαζών
  • Τοποθέτηση εσωτερικών κουφωμάτων (εσωτερικές πόρτες).
  • Τοποθέτηση ξύλινων, κεραμικών ή μαρμάρινων σοβατεπί.
  • Κατασκευή νέων επίπλων κουζίνας. Τοποθέτηση επίπλου λουτρού.
  • Τοποθέτηση κεραμικών πλακιδίων κουζίνας.
  • Τοποθέτηση λοιπών ξύλινων κατασκευών (ντουλάπες, ράφια, ποδιές κτλ).
  • Υδραυλικές εργασίες Β’ φάση : τοποθέτηση ειδών υγιεινής και σύνδεση με δίκτυο παροχής ζεστού-κρυου νερού και δίκτυο αποχέτευσης (καζανάκι, μπανιερά κτλ), τοποθέτηση μπαταριών (βρύσες) στην κουζίνα και στο λουτρό, τοποθέτηση και σύνδεση θερμοσίφωνα, τοποθέτηση και σύνδεση νέων θερμαντικών σωμάτων.
  • Ολοκλήρωση των εργασιών χρωματισμού του διαμερίσματος.
  • Ολοκλήρωση των στρώσεων με βερνίκι στα ξύλινα δάπεδα και ατσαρομα, βερνίκωμα των σοβατεπί.
  • Ηλεκτρολογικές εργασίες Β’ φάση : τοποθέτηση πρίζων και διακόπτων, σύνδεση θερμοσίφωνα, ηλεκτρικής κουζίνας και απορροφητήρα, τοποθέτηση και σύνδεση κεραίας (εάν δεν υπάρχει και ζητηθεί), τοποθέτηση και σύνδεση φωτιστικών σωμάτων, κουδουνιού, θυροτηλεφώνου, συναγερμού, φωτιστικού ασφάλειας κτλ.
  • Τοποθέτηση κλιματιστικών
  • Αποξήλωση παλαιάς εξώθυρας και αντικατάσταση με νέα πόρτα ασφαλείας. Παραλαβή κλειδιών από τον ιδιοκτήτη. Πιθανές μικροεπισκευές την ίδια μέρα περιμετρικά της πόρτας ασφάλειας λόγω της αποξήλωσης.

Η σειρά με την όποια εκτελούνται οι παραπάνω εργασίες μπορεί σε μερικά σημεία να τροποποιηθεί χωρίς επιπλέον κόστος και χρόνο εάν κατά την διάρκεια της κατασκευής εμφανιστούν απρόβλεπτοι παράγοντες. Περιλαμβάνει τις βασικές εργασίες μιας ανακαίνισης και είτε αφαιρούμε κάποιες εάν δεν απαιτούνται, είτε προσθέτουμε ενδιάμεσα κάποιες άλλες που μπορεί να ζητηθούν.